КС РФ признал незаконным применение к застройщикам новых санкций по старым ДДУ
© olegdudko / Фотобанк 123RF.com
Величина санкции, взимаемой с застройщика при нарушении условий договора долевого участия в строительстве, определяется в соответствии с нормами, действующими на момент отказа в возмещении убытков дольщику. Об этом рассказали на официальном сайте Конституционного Суда Российской Федерации (Постановление КС РФ от 14 апреля 2026 г. № 24-П «По делу о проверке конституционности части 3 статьи 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», статьи 2 Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и пункта 2 Постановления Правительства Российской Федерации «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» в связи с жалобами граждан Струкалина Виктора Вадимовича и Хлебнова Алексея Викторовича»).
Правовой спор возник в связи с обращением двух участников долевого строительства на территории Московской области. Они потребовали от застройщиков возмещения вреда, убытков, неустоек и штрафов, причиненных несвоевременной сдачей жилья и недостатками в квартире. В январе 2014 года суд определил величину штрафной санкции для одного застройщика на основании Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей» в размере половины от присужденной первому дольщику суммы. При этом в 2025 году апелляция и вышестоящие инстанции пересчитали сумму штрафа в соответствии с новым порядком.
Суды сослались на вступление в силу Федерального закона от 8 августа 2024 г. № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который предусматривает, что при удовлетворении требований заявителя (дольщика) судебный орган взыскивает с застройщика в пользу первого штрафную санкцию в размере 5% от присужденной суммы. На таком же основании была определена санкция в пользу второго дольщика. При этом была взыскана неустойка на основании оспариваемого постановления – не выше 7,5% (Постановление Правительства РФ от 26 марта 2022 г. № 479 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве»).
По мнению заявителей, обжалуемые нормы применены к соглашениям, заключенным задолго до их вступления в законную силу, что привело к ухудшению положения участников долевого строительства.
КС РФ защитил права дольщиков. Он отметил, что придание обратной силы закону является исключительным типом его действия во времени, который возможен лишь в том случае, если законодатель на него указал. При этом ретроактивность не должна ухудшать положения граждан. Так, нормы Закона № 266-ФЗ предусматривают, что новые правила относятся ко всем ДДУ, но лишь со дня его вступления в силу (с 1 сентября 2024 года). «Тем самым при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за прошлый период, должен применяться прежний порядок. Иное ухудшало бы положение дольщиков», – отметили в суде.
Вместе с тем, вышеуказанное ограничение, введенное Постановлением № 479, обусловлено реакцией экономики на недружественные действия иностранных государств и международных организаций. Это могло нарушить баланс интересов сторон и подвергнуть риску хозяйственную деятельность застройщиков. «Следовательно, обжалуемое положение носит временный характер и продиктовано чрезвычайной обстановкой. Оно учитывает баланс интересов участников долевого строительства и застройщиков, а также публичных интересов и не противоречит Конституции РФ», – подчеркнули в КС РФ.
Таким образом, обжалуемые нормы были признаны конституционными. Суд постановил, что дело заявителей подлежит пересмотру.
